Umowa najmu na czas nieoznaczony ?
Przygotowując umowę najmu warto zastanowić się nad czasem jej trwania. W Kancelarii MANTERYS często konstruujemy i negocjujemy dla właścicieli dopasowane do ich indywidualnych potrzeb wzory umów najmu i dzierżawy. W trakcie spotkań z Klientami okazuje się, że istnieją mity dotyczące różnic pomiędzy umową zawartą na czas określony i nieoznaczony. Powielane są także w sieci – nawet w prawniczych publikacjach – gdzie natrafić można na mylne informacje dotyczące wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego.
Umowa najmu zawierana jest przez dwie strony : wynajmującego (właściciela lokalu, oddającego lokal do używania) oraz najemcę (korzystającego z lokalu i uiszczającego czynsz).
Umowa najmu na czas określony – zasady wypowiadania.
§ Pamiętajmy, że umowa zawarta na czas określony trwa przez wskazany w niej okres lub do określonej daty. Daje to wynajmującemu większą stabilizację i przewidywalność albowiem najemca zobligowany jest i będzie do uiszczenia czynszu za ten okres (nawet jeżeli przed końcem umowy zrezygnuje z najmu).
§ Również właściciel nie może wcześniej zakończyć tak zawartej umowy najmu.
§ W przypadku nieuzgodnionej pomiędzy stronami rezygnacji przez najemcę z umowy lub nieuiszczania przez niego czynszu, właściciel uprawniony będzie do dochodzenia roszczeń za cały, pozostały czas trwania umowy.
§ Od powyższego są dwa wyjątki : pierwszy to porozumienie stron (obustronna zgoda) zaś drugi to sytuacja, gdy w kontrakcie zawrzemy właściwy zapis umożliwiający wcześniejsze wypowiedzenie.
Jak powinna brzmieć klauzula wypowiedzenia w umowie najmu zawartej na czas oznaczony ?
Należy pamiętać, że klauzula dotycząca wcześniejszego wypowiedzenia musi być wyjątkowo precyzyjna i nie faworyzować żadnej ze stron. Błędem jest wskazywanie jako przyczyny wypowiedzenia np. ,,Strony mogą wypowiedzieć umowę z ważnych przyczyn’’. Jest to sformułowanie zbyt ogólne i na ogół nie będzie proste do zastosowania w praktyce. Błąd bierze się z niewłaściwego interpretowania przepisu art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego który stanowi, że :,,Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.’’
Jeżeli zapis ma być w przyszłości skuteczny (wiążący i łatwy do obrony przed sądem) powinien być odpowiednio precyzyjny. Przykładowo ,,zakup własnego lokalu mieszkalnego przez najemcę, utrata pracy, ogłoszenie upadłości przez jedną ze stron, spadek obrotów w prowadzonej działalności ’’. Kolejnym błędem jest wskazywanie, że ,,umowę można wypowiedzieć bez podania przyczyn’’. Zapisy takie bywają kwestionowane przez sądy.
Prawidłowo sporządzona umowa najmu pozwala na uniknięcie tego rodzaju pułapek.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieoznaczony.
Umowa najmu na czas nieoznaczony może okazać się niebezpieczna. Panuje błędne przekonanie, że umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas nieoznaczony jako właściciel możemy wypowiedzieć w dowolnym momencie. Zapomina się przy tym o treści ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa ta wyraźnie wskazuje kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę.
Część specjalistów, autorów blogów prawniczych niesłusznie uważa, że przepis art. 688 k.c., który stanowi, że ,,Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.’’ daje podstawę do wypowiedzenia przez wynajmującego najmu. Jest to uprawnienie zastrzeżone w przypadku najmu lokalu mieszkalnego dla najemcy. Ponownie podkreślić warto, że właściciela ogranicza wspomniana ustawa o ochronie praw lokatorów.
Właśnie dlatego przed zawarciem umowy na czas nieoznaczony konieczne jest bardzo dogłębne rozważenie takiej decyzji. Unikać należy wzorów umów, które z łatwością można znaleźć w Internecie.
Może okazać się, że ,,odzyskanie” lokalu mieszkalnego nie będzie proste. W sytuacji, gdy najemca terminowo reguluje czynsz i nie narusza porządku, nie ma podstaw do w miarę szybkiego wypowiedzenia. W takim przypadku pozostaje porozumienie stron, wytoczenie powództwa do sądu lub umiejętne zastosowanie ustawy o ochronie lokatorów.
Odrębną kwestią jest najem okazjonalny, o którym nie wspominamy w tym wpisie.
Niniejsze opracowanie – z uwagi na skróconą formę – nie może być traktowane jako porada prawna. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy.
Dobra umowa najmu to podstawa
Posiadamy bardzo bogate doświadczenie w opracowywaniu umów najmu oraz rozwiązywaniu problemów wynikających ze źle zawartych kontraktów.
Zachęcamy Państwa do kontaktu z Kancelarią. Siedziba: Kancelaria Tczew, Kościuszki 4.
Nasze inne opracowania :