Likwidacja spółki z o.o. Jak sprzedać nieruchomości w trakcie likwidacji?
Rozpoczęcie likwidacji spółki z o.o.
Rozwiązanie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, co do zasady wymusza przeprowadzenie dość skomplikowanego postępowania likwidacyjnego. Likwidacja spółki jest tematem złożonym i rozpoczyna się od podjęcia przez wspólników uchwały. Następnie konieczne jest przeprowadzenie szeregu czynności, w tym wyznaczenie likwidatora, sporządzenie bilansu otwarcia likwidacji, złożenie odpowiednich wniosków do KRS, zawiadomienie MSiG. W dalszej kolejności likwidator przeprowadza właściwą likwidację, reprezentuje spółkę wobec osób trzecich, wykonuje czynności sprawozdawcze i końcowe (w tym oddaje księgi na przechowanie i składa wniosek o wykreślenie spółki z rejestru). Finalnie likwidacja powinna doprowadzić do zaspokojenia wierzycieli oraz podziału pozostałego majątku spółki między wspólników (w przypadku sp. z o.o.). Przyjmuje się, że odbyć się to powinno przy zachowaniu zasady płynności i przewidywalności likwidacji. W niniejszym opracowaniu skupimy się tylko na jednej z czynności, którą podejmuje likwidator, a która budzi wśród Klientów Kancelarii MANTERYS wątpliwości.
Likwidacja a zbycie nieruchomości.
W trakcie likwidacji konieczne jest rozliczenie zobowiązań, stosunków prawnych, ściągnięcie wierzytelności przysługujących Spółce oraz zamknięcie jej bieżących interesów. Dochodzi również do upłynnienia całego majątku spółki.
Problem pojawia się, jeżeli w skład majątku wchodzą nieruchomości.
Zgodnie z art. 282 § 1 in fine k.s.h.
Likwidatorzy powinni zakończyć interesy bieżące spółki, ściągnąć wierzytelności, wypełnić zobowiązania i upłynnić majątek spółki (czynności likwidacyjne). Nowe interesy mogą wszczynać tylko wówczas, gdy to jest potrzebne do ukończenia spraw w toku. Nieruchomości mogą być zbywane w drodze publicznej licytacji, a z wolnej ręki – jedynie na mocy uchwały wspólników i po cenie nie niższej od uchwalonej przez wspólników.
Nie ma większych trudności jeżeli wspólnicy są w stanie dojść do porozumienia, w zakresie warunków sprzedaży, a w szczególności ceny, która ma zostać z niej uzyskana. Dopuszcza się także podjęcie uchwały w sposób dorozumiany, gdy wszyscy wspólnicy złożą zgodne oświadczenia przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości. Możliwe jest ponadto zwolnienie od obowiązku licytacji, które może nastąpić tylko przez uchwałę wspólników i to uchwałę skierowaną do likwidatorów, a zatem wydaną w czasie likwidacji (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2010 r., II CSK 511/09, OSNC 2010/10/143). Jeżeli jednak – co niestety zdarza się dosyć często – likwidator nie dysponuje podjętą we właściwym trybie uchwałą, zastosowanie znajduje instytucja ,,publicznej licytacji’’.
W kodeksie spółek handlowych na próżno szukać wskazówek, w jaki sposób likwidator ma przeprowadzić ową licytację, aby nie narazić się potem na zarzut uzyskania zbyt niskiej ceny ze sprzedaży. Z naszego bogatego doświadczenia wynika, że wątpliwości te występują również po stronie części notariuszy.
Jak przeprowadzić licytację nieruchomości ?
Wśród prawników dominują dwa tryby, które posiłkowo można stosować do licytacji nieruchomości zbywanej w trakcie licytacji. Pierwszy to wynikający z przepisów regulujących sprzedaż nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego. Drugi, znajdujący oparcie w art. 70’1 – 70’4 k.c. (tj. przetarg publiczny nieograniczony). Ten ostatni jest przez nas preferowany. Konstrukcja ta bazuje na jednym z fundamentalnych mechanizmów gospodarki rynkowej, jakim jest konkurencja.
Po pierwsze zalecamy sporządzenie regulaminu sprzedaży w drodze przetargu. Powinien on zawierać przedmiot przetargu, sposób ogłoszenia o terminie, zasady składania ofert, opis procedury wyłonienia zwycięzcy, a także inne istotne warunki samej sprzedaży, które pozwolą rozwiązywać sytuacje sporne.
Po drugie warto zlecić wykonanie operatu szacunkowego, określającego wartość danej nieruchomości.
Po trzecie należy dokonać publicznego ogłoszenia o przetargu, celem dotarcia do jak najszerszego kręgu odbiorców. W zależności od rodzaju nieruchomości mogą to być lokalne gazety, popularne portale zawierające oferty sprzedaży nieruchomości. Wykonanie tej czynności można również zlecić agencji nieruchomości. Ogłoszenie powinno przedstawiać sprzedawaną nieruchomość, cenę wywoławczą, termin i miejsce składania ofert, informacje o wadium, a także szereg tzw. postanowień zabezpieczających sprzedającego.
Przeprowadzenie licytacji, otwarcie ofert jest kwestią indywidualną. Jest to ostatni etap, w którym dokonuje się wyboru zwycięzcy. Z każdej czynności warto sporządzić protokół. Pozwoli to na wykazanie, że licytacja się odbyła i że likwidator dołożył należytej staranności w uzyskaniu najkorzystniejszej ceny.
Z uwagi na formę niniejszego opracowania ma ono charakter wyjątkowo skrócony i jedynie ogólnie naświetla proces sprzedaży nieruchomości w trakcie likwidacji.
Zachęcamy Państwa do kontaktu z Kancelarią. Siedziba: Kancelaria Tczew, Kościuszki 4.
Nasze inne opracowania :